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成交止跌 2022八月房地产企业新增土地储备报告


更新时间:2022-08-19  浏览次数:

  房地产企业的城市深耕策略更加清晰,土地投资向高能级城市聚焦的趋势愈加明显。(报告期截至2022.08.18)

  一二线城市即将结束本年度第二批次集中供地,而无锡、厦门等城市已率先吹响第三批集中供地号角,无锡更是将第四批集中供地提上了日程,市场表现仍值得关注。

  广州、上海、重庆、南京、成都、长沙以及无锡等城市完成第二批次集中供地,土地成交建面13个月以来首次实现同比上涨。

  城市更新方面,上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官;深圳城市更新和土地整备“十四五”规划实施规模不少于95平方公里,供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米。

  观点指数发布的“1-8月房地产企业新增土地储备”显示,报告期内前50房企新增土地建筑面积为6384万平方米,同比减少80.1%。

  其中,保利发展、中海地产和招商蛇口新增全口径土地储备分别为550.7万、547.9万以及527.4万平方米,处于领先。

  从单月拿地数据来看, 7月前50房企拿地体量保持年内较高水平。受去年同期基数缩小的影响,同比跌幅大幅收窄,新增土地建筑面积为1009万平方米,环比下降6.8%,同比减少69.5%,较上月收窄17.4个百分点。

  从权益拿地金额来看,报告期内土地投资力度最大的房企为保利发展,对应拿地支出为565.1亿元。

  7月,保利发展在上海第二批集中供地中以81.6亿元权益金额拿下5宗地块,在广州以48.8亿元权益金额拿下3宗地块,是沪、穗两城集中供地表现最突出的企业之一;同时,保利发展在西安、佛山、宁波、泉州等多个二线城市亦有积极拓储。刘伯温6374com刘伯温开奖

  另外,拿地力度较大的房企还包括越秀地产、华发股份、招商蛇口、华润置地以及陆家嘴,拿地权益金额分别为175.1、139.6、131.2、129.7以及79.4亿元。

  值得注意的是,越秀地产与华发股份7月单月权益拿地金额分别占报告期内权益拿地金额的60.5%和74.9%,主要是由于上述企业在广州、上海第二批集中供地中收获较多。

  据观点指数统计,越秀地产今年前七月仅在广州、上海、成都有新增土储,对应分别新增土地5宗、2宗和2宗;而华发股份今年前七月共新增7宗土地,其中6宗位于上海,1宗位于成都。

  从上述企业的表现来看,房地产企业的城市深耕策略愈发清晰,土地投资向高能级城市聚焦的趋势愈加明显。

  观点指数监测的一二三线城市数据显示,报告期内土地供应数量3406宗,环比减少900宗,同比减少434宗;供应土地规划建筑面积18931万平方米,环比下降33%,同比下降22.1%;供应土地起始楼面价1451元/平方米,环比下降29.2%,同比下降40.4%。

  住宅用地方面,报告期内一二三线宗;供应土地规划建筑面积4738万平方米,环比下降46.2%,同比下降53.1%;供应土地起始楼面价4160元/平方米,环比下降21.8%,同比下降12.9%。

  分城市能级来看,一线城市仅深圳公布第二批集中供地的地块信息,共挂牌16宗地块,总土地面积33.3万平方米,总建筑面积179.9万平方米,总起价349.8亿元,于8月4日进行出让。

  与首批供应地块相比,深圳二批次供地量价均有大幅增长,香港六和开奖现场直播1供应建筑面积增加72.8万平方米,总起价上升181.7亿元。

  交易规则方面,与上一批次基本相同,全部地块采用“三限双竞+摇号”的规则,溢价率、参拍资格审查等方面规则亦保持不变。

  本批次地块有13宗设置了初始配建政策性住房面积,另外,部分地区普通商品住房销售限价有上调的迹象。

  二线宗,供应土地建筑面积为908万平方米,环比下降72.7%,同比下降78.5%;供应起始楼面价为3629元/平方米,环比下降42.5%,同比下降43.6%。

  无锡、东莞、温州以及合肥是报告期内的主要供地城市,其中无锡第三批集中供地推出11宗地块,包含10宗商品住宅用地和1宗定销房用地,总起价120亿元,总土地面积53.9万平方米,总建筑面积97万平方米。

  值得注意的是,无锡第三批次集中供地预公告为17宗地块,总土地面积近84万平方米,而正式挂牌地块较预公告相比,减少6宗。

  报告期内,三线宗,供应土地建筑面积为3757万平方米,环比下降26.2%,同比减少33.2%;供应起始楼面价为2829元/平方米,环比下降4.1%,同比下降43.6%,主要供地城市包括咸阳、周口以及泰安等。

  整体来看,7月土地供应进入淡季,一二线城市即将结束本年度第二批次集中供地;但无锡、厦门等城市已率先吹响第三批集中供地的号角,无锡更是将第四批集中供地提上了日程,市场表现仍值得关注。

  成交方面,7月一二三线个月同比下降,实现了轻微上升,住宅用地成交体量同比跌幅收窄,主要原因是去年7月处于居住土地市场价格体系的调整期,期内土地供应较少。

  具体而言,一二三线宗;成交土地规划建筑面积19514万平方米,环比下降4.7%,同比上升1.5%;成交总价4263亿元,环比下降4.9%,同比上升39.3%;成交楼面均价2185元/平方米,环比下降0.2%,同比上升37.3%。

  住宅用地方面,一二三线宗,成交土地规划建筑面积4986万平方米,环比下降24.2%,同比下降24.4%;成交总价3386亿元,环比下降9.7%,同比上升41%;成交楼面均价6791元/平方米,环比增长19.2%,同比增长86.5%。平均溢价率为3.27%。

  分城市能级来看,出让地块的一线城市分别是广州和上海。广州第二批集中供地于7月18日出让,成功出让11宗地块,总成交额209.6亿元,平均溢价率6.6%,流拍率21.4%。

  上海第二批集中供地于7月28日结束,32宗地块全部成交(不包含城中村改造地块),总成交额715.3亿元,平均溢价率4.9%。

  从出让情况来看,央国企是宅地竞拍的主力。广州出让的11宗地块成交主体均为央企国企及地方政府平台,其中品牌房企有越秀地产和保利发展;上海出让的土地按拿地金额有93%为央国企及地方政府平台竞得。

  二线城市住宅用地成交量减价升,期内主力成交城市包括重庆、南京、成都、长沙以及无锡等。与今年首批集中供地相比,重庆、南京、成都、无锡成交总价均有增加,同时成都、长沙、无锡溢价率有所上升,其中无锡第二批集中供地溢价率环比上升5.4个百分点。

  三线城市住宅用地成交缩量,成交土地建面同比降幅超50%,报告期内主要土地成交城市包括南通、惠州、绍兴、菏泽等。

  以住宅用地成交总价来看,报告期内,南京、上海、成都、广州以及无锡5个城市居前,成交总价分别是727亿元、715亿元(上海数据不包含城中村改造地块)、402亿元、210亿元以及201亿元。

  从涉宅用地成交总价数据来看,期内大额成交地块位于广州、佛山、上海与南京,其中上海占半数,广州、南京各有2宗,1宗属于佛山,竞得人均为央企或国企,包含联合拿地在内越秀拿下其中4宗地块,保利发展拿下3宗。

  成交价格最高的是广州天河区燕塘地块三,由越秀地产摇号竞得,成交总价约为81.19亿元,溢价率15%,扣除配建面积后楼面价约5.08万元/平方米,该价格成为广州历史楼面价第五位。

  城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至8月15日,11家企业在该业务上有新动态,海南景波文远、江苏兴隆兴业竞得城市更新改造地块;脉恒地产、万科联合体、北京住总确认为新城市更新项目的实施主体;合生联合科学城集团接手夏园旧改项目,鸿荣源、永业集团、珠光集团城市更新项目取得新进展,越秀地产城更集团与白云国资签订合作框架协议。

  值得注意的是,永业集团进行改造的上海黄浦区建国东路68街坊和67街坊东块属于中心城区成片二级旧里以下房屋改造的范畴,日前该项目房屋征收签约率突破90%。

  作为成片二级旧里以下房屋改造的最后一个改造征收项目,这一进度标志着上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官。

  如深圳发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》(以下简称规划),广州公布《广州市2022年城市更新项目年度计划》,东莞公告《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见(公开征求意见稿)》。

  其中,深圳规划中包含拆除建筑面积比例不应大于20%、片区拆建比不应大于2等内容,并表示规划期内全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里,供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米,筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。

  另外,报告期内深圳各区城市更新计划公示、城市更新项目规划公示等动态增加,市场活跃度较高。

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